Pour commencer
La surface Carrez et la surface habitable sont deux façons de mesurer un logement : la première pour vendre un lot de copropriété, la seconde pour le bail.
Elles concernent le vendeur d'un lot de copropriété et le bailleur ; une surface erronée peut ouvrir droit à une baisse du prix ou du loyer, selon le cas.
La réponse courte
La surface Carrez doit figurer dans la promesse et l'acte de vente d'un lot de copropriété ; la surface habitable, dans le bail. Une surface Carrez inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée ouvre droit à une baisse de prix proportionnelle, à demander dans l'année qui suit l'acte ; une surface habitable surestimée de plus de 5 % dans le bail, à une baisse de loyer.
Trouver mes diagnostics et les diagnostiqueurs certifiésSommaire
- Quand est-il obligatoire ?
- Ce qui est contrôlé
- Validité
- Qui le fait
- S'il manque, ou s'il est positif
- Cas particuliers
Quand est-il obligatoire ?
- Vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété : superficie de la partie privative dans la promesse et l'acte (loi du 10 juillet 1965, art. 46). Caves, garages, places de stationnement et lots sous le seuil fixé par décret ne sont pas concernés.
- Location d'un logement vide ou meublé en résidence principale : la surface habitable figure dans le bail.
Ce qui est contrôlé
- Carrez : la superficie des planchers des locaux clos et couverts de la partie privative, selon le décret d'application de la loi de 1965.
- Surface habitable : la surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures, sans les caves, garages, balcons, terrasses ni parties de moins de 1,80 m de hauteur.
Validité
| Situation | Validité |
|---|---|
| Sans travaux | Sans limite de durée |
| Après des travaux qui changent la surface | À refaire |
Qui le fait
Le vendeur ou le bailleur, ou un professionnel qu'il mandate : ce mesurage ne demande pas de certification. Beaucoup le confient au diagnostiqueur qui fait les autres diagnostics.
S'il manque, ou s'il est positif
- Carrez absente de la promesse : nullité possible, à demander au plus tard un mois après l'acte authentique ; l'acte qui mentionne la surface éteint cette action.
- Carrez inférieure de plus d'un vingtième : diminution du prix proportionnelle, à demander dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique. Un excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix.
- Surface habitable surestimée de plus de 5 % dans le bail : diminution du loyer proportionnelle ; demandée dans les 6 mois après la signature, elle s'applique depuis la signature.
- Surface habitable absente du bail : mise en demeure du bailleur dans le mois suivant la signature, puis saisine du juge.
Cas particuliers
- Maison individuelle hors copropriété : pas de surface Carrez à la vente.
- Location saisonnière ou hors résidence principale : règles différentes.
Source : Légifrance, loi du 10 juillet 1965 art. 46, et Service-public.fr, rédaction du bail (F920), vérifié le 12/11/2026.
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À lire aussi : la validité de chaque diagnostic, la liste pour vendre, les diagnostics de la location.
Questions fréquentes
La surface Carrez est-elle obligatoire pour une maison ?
Non, sauf si la maison est un lot de copropriété ; elle concerne les lots et fractions de lots de copropriété.
Que se passe-t-il si la surface Carrez est fausse ?
Si elle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une baisse de prix proportionnelle, dans l'année qui suit l'acte.
Faut-il un diagnostiqueur certifié pour mesurer ?
Non, ce mesurage ne demande pas de certification.
Quelle surface indiquer dans le bail ?
La surface habitable. Surestimée de plus de 5 %, elle permet au locataire de demander une baisse de loyer.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 (en vigueur au 12/11/2026), vérifié le 12/11/2026
- Service-public.fr : rédaction du bail d'un logement (fiche vérifiée le 1er octobre 2026), vérifié le 12/11/2026
- Service-public.fr : diagnostics immobiliers pour une vente, vérifié le 12/11/2026
Mis à jour le 12 novembre 2026. Rédigé par l'équipe RE2020 Expert (EKIHOME), bureau d'études.
Informations générales et objectives, à jour à la date indiquée, établies d'après les textes officiels cités. Elles ne constituent ni une recommandation ni un avis juridique et ne tiennent pas compte de votre situation particulière ; le diagnostiqueur certifié confirme sur place la liste exacte.