Vendre une maison : succession, divorce, indivision, EHPAD
Un décès, une séparation, un parent qui entre en établissement : la maison doit parfois être vendue à un moment où l'on a la tête ailleurs. Voici, situation par situation, qui signe, quel accord il faut, et les délais que fixe la loi. Le reste se règle avec le notaire.
L'essentiel
Tout dépend de qui est propriétaire. Une succession se vend avec l'accord de tous les héritiers, par le notaire. Le logement de la famille se vend avec l'accord des deux époux, même si un seul en est propriétaire. Le logement d'un parent sous tutelle, curatelle ou habilitation se vend avec l'autorisation du juge.
Rédigé par le bureau d'études thermiques RE2020 Expert, depuis 2016 · Mis à jour le 18 octobre 2026
Informations générales issues des textes cités, vérifiés le 18 octobre 2026. Chaque famille est différente : le notaire, et le juge quand la loi le prévoit, ont le dernier mot.
Sommaire
Une succession : vos dates
Entrez la date du décès, et si une part a été mise en vente, la date de la notification : la page donne la fin des 4 mois de réflexion, la date limite de la déclaration de succession et la fin du mois laissé aux autres héritiers. Rien n'est envoyé.
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Vos leviers
Le notaire, dès le début
- Une maison dans une succession passe toujours par un notaire : il établit l'attestation de propriété immobilière, qui fait des héritiers les propriétaires.
- Au divorce, il établit l'acte de partage dès qu'il y a un bien immobilier. Demandez-lui le calendrier par écrit : chacun sait où il en est.
Les diagnostics, réunis une seule fois
- Quelle que soit la situation, le vendeur fournit le dossier de diagnostic technique, annexé au compromis.
- Le lancer tôt laisse le temps aux décisions de famille : le jour où tout le monde est d'accord, le dossier est prêt.
Situation par situation : qui signe, quel accord
| Votre situation | Qui signe la vente | L'accord qu'il faut | Si quelqu'un ne peut pas ou ne veut pas |
|---|---|---|---|
| Une succession, pas encore réglée | Tous les héritiers | Tous, à l'unanimité ; vendre vaut acceptation de la succession | Le tribunal peut ordonner la vente à la demande d'héritiers qui ont au moins 2/3 des droits |
| Un divorce, le logement de la famille | Le ou les propriétaires | Les deux époux, même si un seul est propriétaire (Code civil, article 215) | Le juge peut autoriser un époux à agir seul (article 217) |
| Un couple non marié qui se sépare | Les deux, s'ils ont acheté ensemble | Le partage du bien acheté ensemble | Le tribunal judiciaire tranche le désaccord |
| Un parent sous tutelle | Le tuteur | L'autorisation du juge | Avis d'un médecin extérieur à l'établissement si la vente sert à l'y accueillir |
| Un parent sous curatelle | Le parent et son curateur, double signature | L'autorisation du juge pour son logement (article 426) | Même avis médical en cas d'entrée en établissement |
| Un parent avec une habilitation familiale | Le proche habilité | L'autorisation du juge pour la résidence principale ou secondaire | La requête joint au moins deux avis de valeur du bien |
Sans mesure de protection, un parent âgé vend sa maison comme tout propriétaire : c'est lui qui décide et qui signe.
Une succession : dans quel ordre
- 1Le décès
Le temps de souffler
Pendant 4 mois, personne ne peut obliger un héritier à accepter ou à renoncer. Payer l'assurance de la maison n'engage à rien.
- 2Le notaire
L'attestation de propriété
Dès qu'il y a une maison, le notaire est obligatoire : son attestation, publiée, devient le titre de propriété des héritiers.
- 36 mois
La déclaration de succession
Elle se dépose dans les 6 mois du décès en métropole, 12 mois s'il a eu lieu à l'étranger. Un seul héritier suffit ; au-delà, intérêt de retard de 0,20 % par mois.
- 4La vente
L'accord de tous
Diagnostics, mise en vente, compromis : tous les héritiers signent.
Bon à savoir : vendre un bien de la succession vaut acceptation de la succession, pure et simple. Si vous hésitez encore à accepter, dites-le au notaire avant toute signature.
Un héritier peut aussi vendre sa seule part : il le notifie aux autres par commissaire de justice, avec le prix et l'acheteur ; ils ont 1 mois pour la reprendre aux mêmes conditions.
En indivision : quand l'accord ne vient pas
La règle est l'unanimité. Quand elle bloque, la loi prévoit trois issues, toutes devant le tribunal :
- un héritier ne peut pas exprimer sa volonté, ou met en péril l'intérêt commun : les autres saisissent le tribunal ;
- des héritiers qui ont au moins 2/3 des droits demandent au tribunal d'ordonner la vente (sauf usufruit, absent ou héritier protégé) ;
- en cas d'urgence, et si l'intérêt commun le justifie, le tribunal peut autoriser un seul héritier à vendre : la loi du 7 avril 2026 le prévoit.
Un divorce ou une séparation
Trois issues pour la maison : la vendre et partager le prix, la garder pour l'un qui verse une soulte à l'autre, ou la garder à deux, en indivision, avec une convention signée chez le notaire.
Le logement de la famille ne se vend qu'avec l'accord des deux époux, même s'il appartient à un seul. Un époux qui n'a pas consenti peut demander l'annulation dans l'année où il l'apprend.
Avant, pendant ou après le divorce ? En divorce judiciaire, la loi ne fixe pas de délai : le partage se fait quand vous êtes prêts, avant ou après le jugement. En divorce par consentement mutuel, le partage est réglé avant l'enregistrement de la convention, avec l'acte du notaire annexé.
Un parent âgé, une entrée en EHPAD
Le logement d'une personne protégée reste à sa disposition aussi longtemps que possible. Quand sa vente devient nécessaire, ou dans son intérêt, le juge l'autorise (Code civil, article 426).
Si la vente sert à financer son accueil en établissement, il faut l'avis préalable d'un médecin qui ne travaille pas dans cet établissement. Ses souvenirs et ses objets personnels restent à sa disposition.
Aucune mesure n'est encore en place ? Un proche (enfant, frère ou sœur, conjoint) peut demander une habilitation familiale au juge des tutelles, avec un certificat médical.
Le service qui va avec
Une même liste de diagnostics, quelle que soit la situation : trouvez un diagnostiqueur de votre département.
Pour aller plus loin
Textes officiels
- Service-public : succession, l'indivision entre héritiers – vente d'un bien indivis à l'unanimité, vente ordonnée par le tribunal, vente de sa part et préemption ; vérifiée le 16 avril 2026
- Service-public : indivision et successions, ce qui change (loi n° 2026-248 du 7 avril 2026) – autorisation du tribunal de vendre seul en cas d'urgence et d'intérêt commun ; actualité du 13 mai 2026
- Service-public : le notaire est-il obligatoire dans une succession ? – notaire obligatoire en présence d'un bien immobilier : attestation de propriété immobilière ; vérifiée le 1er janvier 2026
- Service-public : accepter ou renoncer à une succession – 4 mois de réflexion, vendre un bien de la succession vaut acceptation
- Service-public : droits de succession, la déclaration – 6 mois après le décès en métropole, un seul héritier suffit ; vérifiée le 29 janvier 2025
- Service-public : divorce, le partage des biens des époux – vendre, garder avec une soulte, ou rester en indivision ; vérifiée le 22 juillet 2025
- Service-public : divorce, la procédure de partage des biens – notaire pour un bien immobilier, pas de délai légal pour partager ; vérifiée le 5 août 2025
- Code civil, article 215 – les époux ne disposent du logement de la famille que l'un avec l'autre ; en vigueur depuis le 1er juillet 1976
- Code civil, article 217 – autorisation de justice quand l'autre époux ne peut pas exprimer sa volonté ou refuse sans motif tenant à la famille
- Code civil, article 426 – logement de la personne protégée : vente autorisée par le juge, avis d'un médecin extérieur pour un accueil en établissement ; en vigueur depuis le 18 février 2015
- Service-public : la tutelle d'un majeur – le tuteur vend avec l'autorisation du juge ; vérifiée le 7 juillet 2026
- Service-public : la curatelle d'un majeur – vente avec l'assistance du curateur, double signature ; vérifiée le 29 juillet 2026
- Service-public : l'habilitation familiale – vente du logement sur autorisation du juge, au moins 2 avis de valeur ; vérifiée le 19 juin 2026
- Service-public : la séparation des concubins – biens indivis partagés, tribunal judiciaire en cas de désaccord ; vérifiée le 14 novembre 2025
- Code de la construction et de l'habitation, article L271-4 – la liste du dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou à l'acte de vente (version du 11 avril 2024)
Informations générales. Les textes officiels font foi.